Immobilienfonds: Sonderregelung im Investmentsteuergesetz 

Sonderregelung im Investmentsteuergesetz : Belastung oder Entlastung von Anlegern?

Bis zum Ende des vergangenen Jahres wurde Rendite aus Immobilienfonds nach dem Prinzip der Transparenz besteuert. Immobilien waren daher für viele Anleger der Grund, sich näher mit einer Fondsgesellschaft zu beschäftigen. Siegfried Nehls, der als Gründer und Vorstand die Berliner SANUS AG leitet, sieht die Veränderung der Besteuerung skeptisch.

„Bisher lag die steuerliche Verpflichtung auf die Fonds selbst bei Null. Lediglich die Kapitalerträge wurden zu 25% versteuert. Mit der neuen Regelung im Investmentsteuergesetz wird der Fonds zusätzlich mit 15% besteuert. Das gilt sowohl bei Gewinnen aus Vermietungen wie aus Veräußerungen.“

Die Höhe der gesamten Steuer bei Anlagen in einer Fondsgesellschaft richtet sich sehr nach der Art der Fonds und nach ihrem Schwerpunkt. Offene Immobilienfonds sind bei inländisch erzielten Erträgen bis zu 60%, bei ausländisch erzielten Ausschüttungen bis zu 80% steuerfrei. Das erklärte gesetzgeberische Ziel soll keine Mehrbelastung für den Anleger nach sich ziehen. In der Realität zahlt der Kleinanleger dennoch bis zu 3 Euro mehr Steuern, als es vor der Reform des Investmentsteuergesetzes der Fall war.

Bestandsinvestoren verlieren ihren Bestandsschutz

Bis zum Jahr 2009 waren alle Erträge aus offenen Immobilienfonds steuerfrei. Die Basis war, dass die Anteile länger als 12 Monate gehalten wurden. Bis zur Gesetzesänderung blieb der Bestandsschutz erhalten. „Doch jetzt wird er aufgehoben“, weiß Siegfried Nehls. „Ebenso wurde die steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach einer Haltezeit von 10 Jahren gestrichen.“ Die SANUS AG sieht diese Änderungen vor allem als Risiko für private Investoren, denen bei Vermietung und Verkauf bisher eine Rendite ohne Sonderabgaben ermöglicht haben. Auch wenn keine rückwirkende Besteuerung erfolgt, wird sich die steuerliche Veränderung auf das Interesse an den Angeboten einer Fondsgesellschaft für Immobilien und auf die Rendite auswirken.

„Ein Freibetrag von 100.000 Euro bleibt erhalten.“ Damit möchte der Gesetzgeber die schnelle Veräußerung von Immobilienfonds ausschließen und den Anleger dazu motivieren, die ursprünglich angestrebte Laufzeit beizubehalten.

In den Neubau investieren bringt durch die Sonderregelung, dass die gezahlten Steuern in der jährlichen Steuererklärung eingerechnet und rückgezahlt werden Vorteile. Auch der Freibetrag pro Anleger sorgt dafür, dass die Rendite bei offenen Immobilienfonds über Renditen bei anderen Anlageoptionen liegt.

Berlins Immobilienseismograp Siegfried Nehls und sein Gespür für die richtige Lage

Siegfried Nehls

Berlin hat in den letzten Jahren einen starken Immobilien Boom erlebt. Die Bundeshauptstadt verfügt heute über ein großes Job-Angebot. Auch als Destination zum Studieren wird Berlin immer beliebter. Das internationale Flair Berlins sowie eine moderne Infrastruktur tragen zu einer konstanten Zuwachsrate bei. Wohnraum wird dadurch immer knapper. Siegfried Nehls, Begründer der Berliner SANUS AG, hat diesen Trend schon frühzeitig erkannt. Bereits seit 1996 ist die Firma damit befasst, neuen Wohnraum zu schaffen, der modernen Ansprüchen gerecht wird und dennoch oft günstig bleibt.

Altbauten bleiben nur mit Tradition erhalten

In den ersten Jahren nach der Firmengründung befasste sich die SANUS AG hauptsächlich mit der Sanierung von Altbauten. So konnte Siegfried Nehls zwei Ziele verwirklichen: Zum einen wurden Wohnungen geschaffen und zum anderen konnte mit jedem Objekt ein Stück Berliner Stadtgeschichte erhalten werden. Das Bauunternehmen legt bei der Altbausanierung viel Wert auf Details. Nur so bleiben historische Wandgemälde und aufwendige Stuckarbeiten erhalten. Alte Häuser erscheinen in neuem Glanz und tragen zu einer Verschönerung des Stadtbilds bei. In den letzten Jahren hat sich die SANUS AG immer mehr der Errichtung von Neubauten gewidmet. Doch auch bei diesen Projekten ist der Bauunternehmer seinem Wunsch treu geblieben, Projekte zu schaffen, die ästhetisches Highlight für die Stadt darstellen.

Siegfried Nehls: Berlins Potenzial weckt Hoffnung auf mehr

Siegried Nehls ist davon überzeugt, dass Berlin auch heute noch ein großes Potential für neue Bauprojekte bietet. Das Geheimnis liegt darin, die richtigen Objekte zu finden. Er ist seit jeher für seine Intuition bekannt, genau solche Projekte aufzuspüren. Dabei hilft ihm seine gründliche Kenntnis der Stadt. Nach eigenen Aussagen unternimmt Siegfried Nehls oftmals einfach Ausflüge in die Umgebung, um neue Ideen zu erhalten und Baugründe zu finden. Der Gründer der SANUS AG fühlt eine enge Verbundenheit mit Berlin, die ihm dabei hilft, immer neue Projekte zu ersinnen. Bereits seit 1974 lebt er in der Stadt, wo er auch seine gesamte Ausbildung absolvierte. Beide Eltern waren im Immobiliengeschäft tätig, so dass ihm das Gespür für lohnende Projekte sowie die Leidenschaft, Wohnraum zu schaffen, sozusagen mit in die Wiege gelegt wurden. Der gebürtige Hesse ist in Berlin tief verwurzelt. Ein Zeichen dafür ist, dass das Unternehmen ihre Arbeit auf Berlin und Potsdam beschränkt.

Arbeit und Idealismus funktionieren nur zusammen

Auch wenn Unternehmen natürlich in erster Linie die Aufgabe haben, Gewinne zu erwirtschaften, so lässt sich Siegfried Nehls oft auch von Idealismus leiten lassen. Immer wieder erweist er sich als großzügiger Spender, der sich für verschiedene Berliner Hilfsprojekte einsetzt. Ein besonderes Anliegen des Unternehmers ist das Kinderhilfsprojekt Arche, das er regelmäßig unterstützt. Besonders bei den Altbausanierungen durch die SANUS AG lässt sich der Idealismus erkennen. Oft sind kostspielige Renovierungsarbeiten notwendig, um alte Gebäude neu erstehen zu lassen und dabei ihren ursprünglichen Charakter zu erhalten. Siegfried Nehls ist der Auffassung, dass eine Stadt, die sich einem so großen Wandel unterzieht, unbedingt ihre Traditionen erhalten sollte – auch Berlin. Darum ist ihm auch kein Aufwand zu groß, um alte Bausubstanz zu erhalten.

 

Siegfried Nehls im Interview: Neubau als einzige Option für Berliner

Perspektive SANUS AG - Siegfried Nehls

Siegfried Nehls sieht den Neubau als einzige Lösung für den überhitzten Immobilienmarkt in Berlin.

Die SANUS AG, in 1996 gegründet von Siegfried Nehls, ist ein führendes Immobilienunternehmen in der Landeshauptstadt. Mit dem Schwerpunkt auf die Sanierung denkmalgeschützter Bestandsimmobilien und dem Neubau moderner Quartiere hat das Unternehmen mehr als 6.000 Wohnungen geschaffen.

Der Bestand verknappt sich und bei gerade einem Prozent Wohnungsleerstand sind innovative Lösungen gefragt. Im Interview äußert sich Siegfried Nehls über die Bedeutung, die der Neubau in Metropolen wie Berlin einnimmt.

„Nur der Neubau kann die Wohnungsknappheit noch lösen“, gibt er klar zu Protokoll. Doch hier ist Kreativität gefragt, meint er weiter und spricht damit gezielt den Mangel von freiem Bauland an. Die Entwicklung großzügiger Quartiere, transparent und vollumfänglich auf den Bedarf der Menschen abgestimmt, wird den zukünftigen Wohnungsbau prägen. Die SANUS AG hat bereits einige dieser Projekte erfolgreich realisiert und plant bereits weitere Stadtquartiere.

Siegfried Nehls: Eine lösbare Mammutaufgabe – Hand in Hand und Kooperation als Basis 

Um derart große Projekte in kürzester Zeit und bedarfsorientiert zu realisieren, muss Einigkeit herrschen. Hier sind die Politik, die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren gleichermaßen gefragt. Nur in Zusammenarbeit wird sich eine weitere Verknappung von Wohnraum vermeiden lassen. Siegfried Nehls und die SANUS AG arbeiten eng mit Städteentwicklern und den politischen Entscheidern Berlins und Potsdams zusammen. Dabei steht der Mensch im Vordergrund, der sich in seinem neu erbauten Quartier wohl- und heimisch fühlen soll. Parallel zum stetigen Bevölkerungswachstum der Hauptstadt gibt es auch eine steigende Anzahl an Investoren, für die Berlin durchaus interessant ist.

Eine Interessensminderung ist nicht erkennbar, wodurch auch eine Senkung der Kosten für Wohnraum weiterhin nicht auf der Agenda steht. Nicht die ländlichen Regionen und das Eigenheim im Grünen, sondern die Stadtwohnung am Puls des Geschehens wird von Alt- und Neuberlinern gewünscht. „Hier handeln wir“, erzählt Siegfried Nehls im Gespräch und erwähnt dabei auch einige Objekte, die die SANUS AG im Bereich temporäres möbliertes Wohnen realisiert. „Freiheit spielt für den Berliner eine wichtige Rolle. Möbliert wohnen bedeutet Freiheit, Sie müssen die Einrichtung nicht selbst anschaffen. Dieses Konzept begeistert längst nicht mehr nur junge Menschen, sondern ist sogar für Familien interessant.“

An Transparenz und der direkten Zusammenarbeit mit der Stadt ist die SANUS AG ohne Einschränkung interessiert. Der Neubau bringt Lösungen, die von uns als Immobilienexperten mit über 20 Jahren Markt- und Planungserfahrung geschaffen werden. Es gibt Potenzial – man muss es nur sehen.